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金山石化存在污染风险=△，买房不能买金山成了上海楼市铁律•▲○了尊龙凯时中国最糟糕，这个时候如果还有人跟你说低成本去金山养老不错◁▷▪△●，那一定是昧着良心的◁◆“死中介●▽■=…▽”△…▽▪■。
只要市场上商住公寓的价格一高○…▼★•，就会有源源不断的新盘活商住公寓加入-▪▲-▽，和曾经的猪肉价格○▽、阳光玫瑰一个道理◆•○◇。
卖掉自己的住宅☆…▲•◁☆，买套总价更便宜地段接近的商住公寓维持生活水平-△▲○，另一方面手里还能留有足够现金保障未来•-。
刘慈欣的小说《三体》里有一个设定=●，为了团结全人类抵御三体人▪▼••■，每个人大脑都被植入特定观念来激发斗志尊龙凯时中国官网▲▷，这个被称为思想钢印••▲。
市面上针对商住公寓甚至还诞生了专门的电销公司◇•▽■•，一个不到10人的团队一个月业绩稳在百万以上羡煞各个中介门店=○☆☆。
在2012-2016这5年里▪☆△=◇▲，上海卖的691块地里商办性质的就有359块•△□…○，占比超50%▼●。
致命的是▼■-，在这个阶段郊区的商办地块占比不小▼●•◁★，很多郊区模仿市区开始打造自己的CBD▪●…•◁□。
可随着越来越多开发商的违规改建■▪▷，这类游走在灰色地带的产品■●-，很快爆发了三大信任危机▽◆：
现在手里有四百万的人◇●◇•★…，不会轻易去赌股市和楼市●◆△◇湖Moxy酒店正式启幕尊龙凯时ag旗舰厅 作为国家5A级风景区…■▷，千岛湖水域辽阔■▪□，岛屿众多■▪…，是令旅客流连忘返的度假胜地…•▽。千岛湖Moxy酒店拥有优越的地理位置•，距离青溪高速路口 更多 湖Moxy酒店正式启幕尊龙凯时ag旗舰厅，，跑赢存款利息的收租成了相对确定保守的理财方式●◁。
住宅是购房者的主流选择△◁◇•◆★，但是每年的土拍=▼、新房供应却没有充足释放大家的买房需求……☆□◁…。
超高的税费▽◁尊龙凯时全景套房、不能落户尊龙凯时中国官网◁…☆○▲○、不能划分学区◆•▲◁◇，产权只有4◇◇◇、50年★■△、水电煤物业费都是住宅的2-3倍◁•▷.☆▷▽=▪●.△▼▲■□■.▪○.□■◆●●.…=▷.
2023年上海涉宅用地共拍了74块（含纯保障房）成交总面积约381…◆△△.6万㎡=★★…=◇。
产品和服务几乎挑不出瑕疵▼●○。总价范围在1200-4000万之间■▷◆★-，最近接触了不少在一线做商住公寓业务的朋友★▲▪•，商住最近慢慢开始好卖了●◇…▽。
相比之下这个阶段的上海住宅价格经历了一涨•○▼◁，原本那些期待商住公寓和住宅一样猛涨的美梦彻底破碎○-。
不过在这个类住宅产品刚到中国市场时-☆■，走得都还是高端路线◆△，客群是长期驻华的外籍高管▷--▪◁•，最初主打的是附加在居住之上的高端服务★▪•☆•■。
至于交易税费◇●-…•，因为本身总价不高△◇…，加上一些操作现实中大部分人都还算能接受▪▪•=•-。
首先是2017年前后△□•…△☆，为了整治商住公寓种种乱象…○◆▷▽•，上海强制暂停类住宅项目140余个▪▲。
南翔位置紧贴外环又靠近地铁商业★☆▲◁□•，两个年轻人合租相当于两室户的LOFT每个人的租房成本只有一千多…◇△◁△▲，比较被市场认可=◇■-▪。
去年项目入市时购买力大多来自周边的一些大学院长▽◁、主任医师▷□▽=◆◇，今年以来外区购买力和江浙沪企业家做资产配置的占比逐渐增加△●…▷▼。
因为知道结果必败•☆■□▼，人类才更有背水一战的勇气-•◇□■，在战场上悲观的力量比乐观更加可怕◆★。
单身主义的年轻人花大几十一百万能在上海定居▷…-，比租老破小攒钱买老破小的可能更清醒…▼；
这些公寓建面基本在48平-50平◆△▷▲…•，基本都被改造成LOFT出售●▷■◆…=，一套中楼层朝向尚可的产品成交价在100-110万之间▽=●○○■。
并且随着上海的地段进一步固化◇…-…，很多拿地较早☆◁▽▪☆，占据绝佳位置的酒店式公寓在下行市场更显出更高性价比=•。
其次是随之而来的舆论危机●=★▪▷，商住公寓的各类缺点被各类楼市■○◇▷•…“正能量-☆-”大肆宣扬•◇：
连他们自己都感到很意外△◇◇○▽△，按照常理楼市大环境不好▽◇，527新政之后住宅上车门槛进一步降低△…○，最受打击的应该是主打不限购卖点的公寓▪△◆□○。
对比市区竞争力强一点的长宁娄山关路老破小的产区房●•▷，租金回报率勉强能达到3%◆•▼。
在2018-19年巅峰时期板块月成交量60套▷☆△★，到2023年初惨淡至个位数◆▪，最近开始回暖▷=▽▼，月成交又升至10-20套◆☆★。
嘉定=●★▲●■、浦东=◇、闵行△■▽=、松江当年有不少商住小区被隔墙◁△◁■、上下水管道和煤气管线■☆☆◆，买房时说好的能装修成上下两层LOFT也被禁止了□☆◇●◆。
当下的楼市心态▽◁，很多买家觉得住宅可能还没跌到底□•••◆▽，但商住已经跌到心理价位了△▼▼◁。
文章前面说的几个案例之所以算成功▼▲，是因为它们最终都回归到了真实的居住层面…◆◁▷-•。
但是让所有人觉得震撼的是◆●□★，这个思想钢印的内容刻的不是人类必胜=☆•=，而是人类必败▼=■▲□。
商住市场其实也很割裂◁▪▲△，•▽▽“贫富△□”差距巨大▲★，但尽管背后动机不同▲■▪◆，都一致走出低谷▪▪▼▷。
这些买家也大多来自周边▽•=★，对这些二手商住公寓的认知较高==▷□，跌到自己心理价位后不乏一次性买几套用来出租的-…。
但环线并不是鼓励各位去入手公寓•▽◁▪…●，每个人的人生阶段不一样■…•▽•-，遇到的产品也五花八门-◁◆。
给出的结论出奇一致-■，引入两家知名物业公司…▪□□○▲，整栋建面241-486㎡的行政公馆□●，装标对标上海顶豪▲●▼●。
南翔作为外环外首屈一指的宜居板块…◆☆•▽●，住宅两房总价要400万以上★…•，但是商住两房总价只要150万○☆。
开发商建好了商办发现卖不出去也租不出去…▪，自然而然又会打起包装成商住公寓出售的主意•-●■◆◇。
买了就是韭菜◇-○◁▪=、是天坑◁…▼，是让自身财富滑铁卢的罪魁祸首•…，总之这辈子买了商住公寓的人○★○，基本是凉了一半了▼●。
2010年后上车上海住宅的门槛越来越高-▲•▼，这些同地段价格立减一半的商住公寓成了部分刚需的选择尊龙凯时中国官网☆•。
而到了今天●□，市场信心从2021年一降再降☆▷○，一次次救市和专家预期都成了昙花一现□•□▽。
最开始一些开发商开始把烂尾的商办项目包装成商住公寓对外出售★○▽★=，很快成了回笼资金的一大利器■★◁•◆▼。
这类买家大多名下的住宅数量已经限购▽◆•，对房子的需求不仅局限在能不能落户◆●○●、水电费多少这种细节•○。
同年上海共成交71幅涉办地块（含科研设计用地）▽▷■□□◁，其中办公建筑面积489-□•◁.2万㎡-▪•○△的一类房子开始反击。
这些房企拿了郊区商办用地之后▼◆-…★，先按普通办公的规划建设要求办理相关手续▷•，然后通过改变使用用途的方式变成类住宅★•☆●…，也能顺利拿到-☆◁○△“五证◆◇…▪”◆□○。
手里有四百万-◇•▷■，想的是怎样利用这些钱尽可能买到房价能翻倍的房子△○◇，从房价上坐收红利●…◆▪-。
案例三▼▼★=□…，来自老静安的一个公寓…=□●▲，总价800-1000万▼…▪，100多平2-3房◇…，小几十套房源大约两个月就被当地购买力清盘▲◆●□◆。
但在中国人的买房理念里只要房价能涨■◇□◇■，旁边有垃圾场○•=◁▼●、高架-○△…、人生终点站都不值一提▪△。
一对退休老夫妻花4▪◇…▼、500万在南翔湖畔天下买套商住公寓享受本来要1000万才能体验的生活☆=☆，又有什么好diss呢▲▪◇□？
可惜的是这类产品的市场机会很快被敏锐的资本发现了□=▲-▽…，最后更是害得商住公寓臭名远扬◆…▲△•▽。
重要的是■••▽▷…，能享受国际社区的环境和配套▪△□■☆□，比起周边10万+的住宅●--，这种生活现在明码标价只要50%…▽•■…。
不过这些都没真正搞死商住△●■，真正让商住公寓濒临灭绝的是过去房价涨幅远远跑输住宅▲○=！
商住公寓有很多别称…□▼☆，酒店式公寓□◇□△◇、SOHO■△▪…•▼、LOFT=★、服务式公寓=◆••□…、公寓式酒店▲●、商务公寓◇▲◇◁▪，本质都不是住宅◇◁▲。
一面是外资撤离▼▲○-△，制造业大洗牌○◇◁△…，各大商务区空置率居高不下▽○◇；一面是疯狂的商办土地供应-•。
抛开住宅房价上涨幻想…◇□◁●，对那些不要学区不要挂户口的人来说◇…△◇★★，选择住宅和选择商住▽◆□△-，好像真没什么区别◇▽。
对他们而言买这里▪◆••，是为了给自己的藏书就近找一个放置地点▼◁◆△，是为了有一个私人空间●--，是投资环境不景气时公司资产的配置•☆…●☆★，也可能是手里不得不花出去的一笔钱△…☆☆。
内环内实用面积60平的LOFT•◆○★□▼，现在200多万就能拿下★▪•，每月租金接近一万▷△•。
相对应的◇▲▪，这些公寓月租金基本在3500元上下浮动很小▽○▽★-，当下租金回报率到了4%-4•△.5%☆•◆。
尤其在2011年之后▽=▲●▪•，上海开启了住宅限购时代○…▼▲◆◁，外地人买房逐渐有了1△●、2◆…▪○、5年的社保要求-=▪◇△，直接开启▼▪“神助攻-○◆”▪▽■●○▼。
一些产权40●☆★•、50年的商业或者办公楼☆◁，被开发商包装成住宅打着商住两用的名号对外销售□…。
